EDILIZIA-Paola Destefani
CERTIFICATO DI AGIBILITA’ (ex Abitabilità)
Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
INTERVENTI PER I QUALI E’ OBBLIGATORIO IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ (ART. 24, COMMI 1 E 2 D.P.R. N° 380/01)
1) nuove costruzioni
2) ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali
3) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati
Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: (comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera g), legge n. 98 del 2013)
a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
SOGGETTI OBBLIGATI A RICHIEDERE IL CERTIFICATO DI AGIBILITA’
(ART. 24, COMMA 3, D.P.R. N° 380/01)
Con riferimento agli interventi sopraindicati, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a richiedere il rilascio del certificato di agibilità entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura.
La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
ITER DELLA PRATICA (ART. 25 D.P.R. N° 380/01)
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tempistica |
procedimento |
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Entro 15 gg dall' ultimazione lavori di finitura dell'intervento |
il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a richiedere il rilascio del certificato di agibilità, corredata da tutta la documentazione (*) |
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Entro 10 giorni dalla ricezione della domanda di agibilità |
viene comunicato al richiedente l’agibilità il nominativo del responsabile del procedimento, ai sensi degli artt. 4 e 5 della L. 7 agosto 1990, n° 241. |
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il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la documentazione allegata alla pratica o collegata. (**) (salvo interruzione dei termini per la richiesta di integrazione della documentazione obbligatoria entro 15 giorni dalla domanda) |
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Trascorsi 30 gg |
l’agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell’ASL di cui all’articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni. Il
Comune, dopo la formazione del tacito assenso, rilascia una
dichiarazione di agibilità , con la quale attesta la formazione
del silenzio-assenso. |
DOCUMENTI DA ALLEGARE ALLA DOMANDA PER IL RILASCIO DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA’ (EX ABITABILITA’) AI SENSI DEL D.P.R. 380 DEL 06/06/2001 ‰ :
Certificato di collaudo delle opere in conglomerato cementizio, ovvero certificato d’idoneità statica, ovvero collaudo in sanatoria, ovvero relazione asseverata
Dichiarazione d’iscrizione al Catasto dell’intero immobile e dei Boxes/Autorimesse se esistenti;‰
Autocertificazione sottoscritta dal richiedente il Certificato di Agibilità (ex Abitabilità) o i suoi successori o aventi causa e da un tecnico abilitato in cui si dichiara:
la conformità dell’immobile al progetto approvato per effetto delle Concessioni e/o Licenze edilizie
l’avvenuta prosciugatura dei muri
la salubrità degli ambienti
il collegamento degli scarichi alla rete fognaria comunale ‰
COSTI
Marca
da bollo secondo il valore vigente
* Pagamento
dei diritti di segreteria
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COSTRUZIONI EDIFICATE PRIMA DEL 1934: |
non è necessario né richiedere, né rilasciare il Certificato di Agibilità, purché ultimate prima dell’entrata in vigore del R.D. 27/07/34 n. 1265 che fa obbligo di richiederla. |
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AGIBILITA' ANTE 1993:
EDIFICI COSTRUITI CON CONCESSIONE EDILIZIA PRESENTATA ENTRO 21/12/1993 seguono le procedure ante L.n. 493/93
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Il Certificato di Agibilità (ex Abitabilità) è rilasciato per l’intero immobile (fabbricato, civili abitazioni o capannoni industriali) e non per le singole porzioni immobiliari (appartamenti, locali, piani, parti del fabbricato, negozi, laboratori, boxes, cantine, etc.) relativamente a quanto autorizzato nella Licenza/Concessione per opere edilizie e sulle successive varianti posteriori alla Licenza/Concessione iniziale. La domanda in carta bollata deve essere sottoscritta da:
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OPERE CONDONATE: |
Tutto quanto costruito (prima/dopo la Licenza/Concessione per opere edilizie) abusivamente e successivamente condonato non rientra nel rilascio del Certificato di Agibilità (ex Abitabilità). Per queste opere deve essere redatto il modello relativo alla domanda di rilascio d’Agibilità Speciale. |
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AGIBILITA' SOTTOTETTI: |
se il recupero è stato eseguito ai sensi della Legge Regionale 15/96 occorre rivolgere la richiesta all’Ufficio che ha rilasciato il provvedimento concessorio.
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Per poter realizzare l'ampliamento di un edificio si deve:
1) verificare se si dispone di una cubatura residua, cioè di un'ulteriore volumetria aggiuntiva, rispetto a quella massima realizzabile in base agli indici di fabbricabilità del vigente Piano Regolatore.
2) in fase di progettazione si deve rispettare anche tutti gli altri parametri urbanistici previsti, come altezze massime consentite e distanze dagli altri edifici e dalle strade.
L'introduzione delle leggi regionali sul Piano Casa ha dato la possibilità di realizzare dei piccoli ampliamenti, anche in deroga alle norme urbanistiche, ma rispettando determinati requisiti, come quelli relativi ad un miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio.
Gli interventi soggetti ad accertamento di conformità sono tutti quelli previsti per SCIA, DIA e PDC eseguiti senza il corrispondente titolo abilitativo o in difformità rispetto al titolo posseduto.
Definizione
Art. 36 del D.P.R. 380/2001 (abusi commessi per interventi soggetti a Permessi di costruire e DIA)
Art. 37 del D.P.R. 380/2001 (abusi commessi per interventi soggetti a SCIA)
La condizione imposta dall'art 36 del D.P.R. 380/2001 per ottenere la sanatoria è che venga accertata la presenza della cosiddetta duplice conformità: le opere abusive possono essere oggetto di accoglimento dell'istanza solo quando esse risultino non solo conformi allo strumento urbanistico vigente alla data di emanazione dell'atto che esamina l'istanza, ma anche conformi allo strumento urbanistico vigente alla data in cui sono stati commessi gli abusi.
L'abuso edilizio sanabile è dunque solo quello formale, cioè deve consistere in opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ma quelle opere si sarebbero potute realizzare con una normale procedura di istanza edilizia. Non sono quindi sanabili gli abusi edilizi “sostanziali”, ossia gli interventi realizzati non solo senza titolo, ma anche in difformità dei limiti imposti dallo strumento urbanistico e dal regolamento edilizio o comunque da norme legislative vigenti al momento dell'abuso. Oltre a questa condizione di rispetto delle norme vigenti al momento dell'abuso, per ottenere il permesso in sanatoria è necessario che gli interventi abusivi siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria, la cosiddetta "doppia conformità".
La richiesta della sanatoria deve essere presentata comunque prima dell'irrogazione delle sanzioni amministrative.
Variazioni essenziali
L' Art. 54 della L.R. Lombardia 12/2005 stabilisce che le variazioni essenziali ad un progetto edilizio approvato consistono, anche singolarmente, in:
a) mutamento delle destinazioni d'uso che determini carenza di aree per servizi e attrezzature di interesse generale
b) aumento del volume o della superficie rispetto al progetto approvato e purché tale incremento non comporti la realizzazione di un organismo edilizio autonomo, computando a tal fine:
1) per gli edifici residenziali, un incremento volumetrico in misura superiore:
al 7,5% fino a 1.000 metri cubi;
al 3% da 1.001 a 3.000 metri cubi;
all'1,2% da 3.001 fino ad un massimo di 30.000 metri cubi;
2) per gli edifici non residenziali un incremento della superficie lorda di pavimento in misura superiore:
al 7,5% fino a 400 metri quadrati;
al 3% da 401 a 1.000 metri quadrati;
all'1,2% da 1.001 sino ad un massimo di 10.000 metri quadrati;
c) modifiche:
1) dell'altezza dell'edificio in misura superiore a un metro senza variazione del numero dei piani;
2) delle distanze minime, fissate dalle vigenti disposizioni, dell'edificio dalle altre costruzioni e dai confini di proprietà, in misura superiore a metri 0,50 ovvero in misura superiore a dieci centimetri dalle strade pubbliche o di uso pubblico, qualora l'edificio sia previsto in fregio ad esse;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento assentito in relazione alla classificazione dell'articolo 27, purché si tratti di intervento subordinato a titolo abilitativo;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica purché la violazione non attenga agli aspetti procedurali.
Non sono comunque da considerarsi variazioni essenziali quelle che incidono sull'entità delle cubature dei volumi tecnici ed impianti tecnologici, sulla distribuzione interna delle singole unità abitative e produttive, per l'adeguamento alle norme di risparmio energetico, per l'adeguamento alle norme per la rimozione delle barriere architettoniche, nonché le modifiche che variano il numero delle unità immobiliari.
Prassi amministrativa:
L'istanza di accertamento di conformità urbanistica va presentata al SUE a firma del responsabile dell'abuso o dell'attuale proprietario dell'immobile, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato, che asseveri la “doppia conformità” delle opere, e dagli opportuni elaborati progettuali. La procedura istruttoria è quella prevista per il permesso di costruire, con una differenza importante: decorsi i 60 giorni non scatta il silenzio assenso, ma, come specificato dall'art. 36 del D.P.R. 380/2001, il silenzio rifiuto.
Onerosità
Il permesso di costruire in sanatoria è soggetto a marca da bollo di € 16.00, al versamento dei diritti di segreteria, al versamento delle sanzioni previste per la tipologia di abuso effettuato (vedi apposita sezione) ed è subordinato al versamento del contributo concessorio articolato in due quote :una quota commisurata all'incidenza delle spese di urbanizzazione primaria e secondaria secondo i parametri stabiliti dal Consiglio Comunale, da versarsi all'atto del rilascio del permesso di costruire e che può essere rateizzata su richiesta del cittadino. A scomputo totale o parziale della quota dovuta l'intestatario del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune che acquisirà le opere realizzate al patrimonio indisponibile del Comune;una proporzionata al costo di costruzione da versarsi in corso d'opera con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune e comunque non oltre 60 gg. dalla ultimazione delle opere.
Il contributo di costruzione così calcolato, a titolo di oblazione, è raddoppiato, secondo quanto stabilito dall'art. 36, comma 2 del D.P.R. 380/2001
Nel caso l'opera abusiva fosse esente dal versamento del contributo concessorio in quanto::
opere in zone agricole, comprese le residenze, se il richiedente è imprenditore agricolo a titolo principale e se le opere sono in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore;
ristrutturazione e ampliamenti non superiori al 20% di edifici unifamiliari;
opere pubbliche;
opere da eseguire a seguito di pubbliche calamità.
il contributo concessorio è dovuto comunque, ma non raddoppiato.
Sanzioni:
Nel caso di abuso soggetto a permesso di costruire o a DIA sostitutiva del permesso di costruire il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari al contributo calcolato una volta sola. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
La realizzazione di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla SCIA comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
Se le opere realizzate abusivamente consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.
Se le opere realizzate abusivamente riguardano zone A dello strumento urbanistico (art. 2 D.M. 1444/1968), il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta è il dirigente o il responsabile dell'ufficio a determinare la sanzione pecuniaria negli stessi limiti.
Se gli interventi abusivi fossero soggetti a SCIA i responsabili dell'abuso possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio